|
لقد أثبت التمويل العقاري كفاءته كأحد الأنشطة الاقتصادية الواعدة فى السوق المصري ومنذ بدء تفعيل نشاط التمويل العقارى وإنشاء الهيئة العامة لشئون التمويل العقارى سنة 2001 سعت الهيئة حينها إلى تنمية سوق التمويل العقارى وإيجاد سوق فعال يتسم بالكفاءة والتنظيم ويحكمه قواعد وتشريعات متكاملة ، ليقوم بدور حيوي فى تنمية الاقتصاد المصرى وحماية حقوق المستثمرين وجميع المشاركين فى سوق التمويل العقارى والحد من مخاطر السوق والحفاظ على نزاهته وتطبيق مبادئ العدالة والشفافية. وبصدور القانون رقم 10 لسنة 2009 بتنظيم ارقابة على الأسواق المالية غير المصرفية و حيث أنشئت “الهيئة العامة للرقابة المالية” اعتباراً من أول يوليو 2009 لتحل محل هيئات الرقابة على الأسواق المالية غير المصرفية ومنها الهيئة العامة لشئون التمويل العقارى . وحرصا من الهيئة على توعية المتعاملين في سوق التمويل العقاري ، فإننا نوضح فيما يلي بعض الأخطاء التى قد يقع فيها المتعاملين فى سوق التمويل العقارى وكيفية تلافيها حفاظاً على استثماراتهم في هذا السوق.
الجزء الأول الأخطاء الشائعة فى مجال التعامل مع شركات التمويل العقارى
الخطـأ الأول: عدم تحرى الدقة فى اختيار شركات التمويل العقارى التى تتعامل معها.
الخطر المترتب عليه: الوقوع فى عمليات النصب من قبل هذه الشركات وتعرض أموالك للخطر وعدم تدخل الهيئة لحمايتك وذلك لأن هذه الشركات غير مرخص لها مزاولة نشاط التمويل العقارى من قبل الهيئة.
التصـرف الصحيح: معرفة الشركات المرخص لها بمزاولة نشاط التمويل العقارى من قبل الهيئة العامة للرقابة المالية وذلك عن طريق سجل الشركات المرخص لها والمنشور على هذا الموقع.
الخطـأ الثانى: عدم قراءة بنود عقد الاتفاق الثلاثي جيداً أثناء توقيعه.
الخطر المترتب عليه: عدم معرفة المستثمر بجميع حقوقه والتزاماته وما قد ينتج عن ذلك من خلافات بين المستثمر والممول.
التصـرف الصحيح: لابد من قراءة بنود العقد جيداً وذلك ضماناً لقيامك بمعرفة حقوقك لدى الشركة ومعرفة التزاماتك تجاه الشركة والتأكد أن ذلك النموذج هو المعتمد من قبل الهيئة.
الخطـأ الثـالث: عدم تحديد قيمة القسط والالتزامات التى يسددها المستثمر خلال فترة التمويل.
الخطر المترتب عليه: إثبات التزامات كثيرة ومتنوعة على المستثمر بما يحمله بأعباء قد تفوق طاقته وتؤدى إلى زيادة تكلفة العقار و بشكل قانوني .
التصـرف الصحيح: لابد من التأكد من إثبات كافة الالتزامات التى يتم الاتفاق عليها بالعقد قبل التوقيع عليه كما يجب إثبات القيم بالحروف والأرقام .
الخطـأ الرابــع: التوقيع على أوراق أخرى مع عقد اتفاق التمويل الثلاثي دون قراءتها (توكيلات، كمبيالات على بياض …).
الخطر المترتب عليه: التعرض لمخاطر إجراء الشركة لتعاملات على حسابك دون علمك واستخدام هذه الأوراق ضدك قانوناً
التصـرف الصحيح: لابد من قراءة كافة المستندات قبل التوقيع عليها وعدم التوقيع على بياض .
الخطـأ الخـامـس: تلبية كل رغبات وشروط الشركة من أجل الحصول على التمويل اللازم دون التأكد من صحة هذه الشروط أو دون فهمك للهدف من إدراج تلك الشروط بالعقد.
الخطر المترتب عليه: الوقوع فى التزام قد لا تستطيع الوفاء به فيما بعد، دون أن يكون إلزاما عليك فى قانون التمويل العقارى ولكنك وافقت عليه أثناء توقيع العقد وهو ما يعرف بالالتزامات الاتفاقية.
التصـرف الصحيح: عدم الموافقة على أى شرط من شروط الشركة دون التأكد من أن هذه الشروط لا تضر بمصالحك الخاصة بما فى ذلك (الضمانات المطلوبة، الأوراق المطلوب التوقيع عليها، المستندات المطلوبة، سعر الفائدة المطلوبة ……) بعد الحصول على التمويل والتأكد من ذلك عن طريق الاستعلام من الهيئة.
الخطـأ السـادس: خلو العقد من إثبات البيانات الأساسية الخاصة بالمستثمر مثل عنوان المراسلات ووسائل الاتصالات.
الخطر المترتب عليه: إيجاد صعوبة أمام الشركة فى الاتصال بالمستثمر وإخطاره أى إنذارات أو أى تغيرات تطرأ على تكلفة التمويل أو تغيرات تطرأ على عنوان الممول هذا بالإضافة إلى البيانات التى تلتزم الشركة بإخطارها شهرياً للمستثمر.
التصـرف الصحيح: تأكد الشركة من صحة جميع البيانات الشخصية التى يقدمها المستثمر مع التأكيد على ضرورة ابلاغ الشركة بأى تغيرات تطرأ على هذه البيانات.
الخطـأ السـابـع: إيداع مبالغ بالشركة دون استلام مستند سليم من الشركة.
الخطر المترتب عليه: عدم اعتراف الشركة بهذه المبالغ دون تقديم إيصال رسمي بذلك يوضح فيه المبالغ المسددة على إيصال مرقم وموقع أو معتمد من المسئول.
التصـرف الصحيح: عدم إيداع أى مبالغ دون الحصول على مستند رسمي خاص بالشركة .
الخطـأ الثـامن: عدم الحصول على نسخة من العقد.
الخطر المترتب عليه: عدم إمكانية متابعة التزامات وحقوق المستثمر وفقا لبنود التعاقد مثل قيمة القسط الحالي والتغيرات خلال فترة التمويل ، كما انه يمكن للشركة إضافة اى شروط والتزامات أخرى بعد التوقيع. . التصـرف الصحيح: التمسك بالحصول على نسخة من العقد بعد إثبات التاريخ واستيفاء كافة التوقيعات عليه .
الخطأ التاسع: عدم معرفة التزامات المستثمر فى حالة قيامه بالسداد المعجل .
الخطر المترتب عليه: قيامه بالالتزام بسداد قيم أو مبالغ أكبر كثيراً مما هو متوقع.
التصـرف الصحيح: معرفة كافة الالتزامات والأسس التى على أساسها يتم السداد المعجل من خلال ذكرها فى اتفاق التمويل الثلاثي .
الخطــأ العاشر: عدم التأكد من اسم الشركة أو رقم حسابها الذى يتم التحويل إليها .
الخطر المترتب عليه: إيداع الأموال فى غير حساب الشركة مما يستلزم عليك سدادها مرة أخرى.
التصـرف الصحيح: الحصول على اسم الشركة ورقم حسابها والاحتفاظ به .
الخطـأ الحادي عشر: عدم التأكد من شركات التحصيل التي تقوم بتحصيل قيمة الإقساط المستحقة .
الخطر المترتب عليه: أحيانا يتم الاحتيال عن طريق الادعاء بشركات التحصيل وعليه يخسر المستثمر بالإضافة الى سداد الإقساط مرة ثانية للشركة أو يتعرض للإجراءات القانونية لعدم السداد .
التصـرف الصحيح: الاتصال بالشركة والتأكد من اسم شركة التحصيل مع التحقق من هوية المحصل .
الجزء الثاني الأخطاء الشائعة فى مجال التعامل مع وسطاء التمويل العقاري
الخطأ الأول: اللجوء إلى سمسار تمويل عقارى على إنهم وسطاء تمويل عقارى دون تحرى الدقة فى اختيارهم.
الخطر المترتب عليه: عدم قيام السمسار بالدور المنوط به الوسيط ووقوع المستثمر فى عمليات نصب واحتيال وضياع أمواله عن طريق دفع عمولات للسمسار .
التـصرف الصحيح: الاطلاع على أسماء الوسطاء المقيدين بسجلات الهيئة عن طريق الموقع الالكتروني للهيئة والتعامل معهم مع العلم بأن الخدمة التى يقدمها لك وسيط التمويل العقارى مجانية حيث تتحمل جهة التمويل عنك مصاريف عملية الوساطة.
الخطـأ الثاني: الاعتماد كلياً على الوسيط فى تقديم كافة الأوراق الخاصة بك إلى الشركة.
الخطر المترتب عليه: من الممكن أن يخفق أو يتكاسل الوسيط فى تجهيز كل الأوراق الخاصة بك مما يحدث تعطيل وتأخير فى إجراءات الحصول على التمويل العقارى وإعادة تجهيز المستندات من البداية.
التصـرف الصحيح: متابعة بنفسك والتأكد أن الوسيط قدم الأوراق جميعها نيابة عنك وأن الأوراق سليمة دون غش أو تدليس.
الخطـأ الثالث: قيام المستثمر بدفع أتعاب لوسيط التمويل العقارى.
الخطر المترتب عليه: إضافة أتعاب إضافية على المستثمر.
التـصرف الصحيح: عدم دفع الأتعاب حيث أن أتعاب وسيط التمويل العقارى تقوم بسدادها شركة التمويل العقارى ، وفى حالة فرض أتعاب الوسيط على المستثمر عليه ان يقوم بتقديم شكوى إلى الهيئة .
الخطـأ الرابع: قيام المستثمر بتكليف وسيط التمويل العقارى بالبحث له عن وحدة سكنية.
الخطر المترتب عليه: إضافة أتعاب إضافية على المستثمر.
التـصرف الصحيح: الفصل بين أتعاب وسيط التمويل العقارى من حيث قيامه بتجهيز الملف وبين أتعاب الوسيط العقارى بالبحث عن عقار حيث يجب على المستثمر دفع أتعابه كوسيط عقارى وشركة التمويل تقوم بدفع أتعابه كوسيط تمويل عقارى .
الجزء الثالث الأخطاء الشائعة فى مجال التعامل مع خبراء التقييم العقارى
الخطأ الأول: قيام شركة التمويل العقارى بتحصيل قيمة أتعاب خبير التقييم العقارى من المستثمر بقيمة مبالغ فيها .
الخطر المترتب عليه: قيام المستثمر بتحمل أعباء مالية أكثر مما يجب.
التـصرف الصحيح: الاطلاع على أتعاب خبير التقييم العقارى والتى تقررها الهيئة وذلك عن طريق الموقع الالكتروني للهيئة أو الاستفسار عنها فى مقر الهيئة .
الخطـأ الثاني: قيام خبير التقييم العقارى بالتعامل المباشر مع المستثمر وتحصيل قيمة أتعابه مباشرة من العميل .
الخطر المترتب عليه: قيام المستثمر بتحمل قيمة أعباء خبير التقييم مرتين حيث تقوم جهة التمويل بتحصيل الأتعاب وتحميلها على قيمة القسط المستحق على المستثمر حتى فى حالة قيام المستثمر بسداد الأتعاب لخبير التقييم العقاري بشكل مباشر.
التصـرف الصحيح: عدم سداد أية مبالغ دون معرفة شركة التمويل مع ضرورة إبلاغ الشركة وأيضا الهيئة بمخالفة الخبير .
الخطأ الثالث: بالرغم من عدم اقتناع المستثمر برأي الخبير يتم إجباره من الشركة على قبول القيمة .
الخطر المترتب عليه: قيام المستثمر بتحمل قيمة التمويل وأيضا الفرق فى القيمة المقدرة من خبير التقييم .
التـصرف الصحيح: قيام المستثمر بتقديم طلب للهيئة لاختيار عدد (2) خبير تقييم لإعادة التقييم مع قيام المستثمر بتحمل قيمة أتعابهما .
|
