الهيئة العامة للرقابة المالية

ما هو التمويل العقاري ؟

يُعرف التمويل العقاري بأنه عملية تمويل المستثمرين – أشخاص طبيعية أو اعتبارية – للاستثمار في اقتناء العقارات السكنية والإدارية والخدمية والتجارية وذلك بضمان حق الامتياز على العقار أو رهنه رهناً رسميا أو غير ذلك من الضمانات التي يقبلها الممول طبقا للقواعد والإجراءات القانونية المنظمة، ويكون ذلك من خلال التمويل لشراء العقار أو بناء أو ترميم أو تحسين عقار.

ما هو الإطار التشريعي لنشاط التمويل العقاري في مصر ؟

يعتبر قانون التمويل العقاري رقم (148) لسنة 2001 والمُعدل بالقانون رقم (55) لسنة 2014 ولائحته التنفيذية والقرارات الصادرة عن الهيئة تنفيذا لهما، وكذلك قانون رقم (10) لسنة2009 هو الإطار التشريعي لنشاط التمويل العقاري في مصر.

ما هي الجهة التي تتولى التنظيم والرقابة على نشاط التمويل العقاري في مصر ؟

تعد الهيئة العامة للرقابة المالية بمثابة الجهة الرقابية والتنظيمية الرسمية التي تتولى الإشراف والرقابة على سوق التمويل العقاري في مصر.

ما الذي يمكن تمويله من خلال عملية التمويل العقاري ؟

يمكن تمويل شراء أو بناء أو ترميم أو تحسين الوحدات (السكنية، الإدارية، الخدمية، التجارية) من خلال عملية التمويل العقاري كما يمكن التمويل من خلال المنتجات التمويلية المستحدثة الآتية.

• التمويل بنظام الإجارة المنتهية بالتملك.
• التمويل بنظام المرابحة.
• التمويل بنظام المشاركة.
• تمويل حق الانتفاع.

هل تستطيع جهة التمويل مساعدتي في اختيار العقار ؟

نعم تستطيع جهات التمويل إرشاد المشترى إلى الوحدات المتاحة لدى شركات التنمية العقارية التي تتعامل معها، وتستطيع جهة التمويل أيضاً توفير قائمة بأسماء الوسطاء العقاريين المسجلين بالهيئة العامة للرقابة المالية من أجل الحصول على وحدة مناسبة.

هل يجب أن يكون العقار المراد شرائه مسجلاً ؟

الأصل في التمويل العقاري ان يكون العقار محل التمويل مسجلا باسم البائع وبعد إجراء تعديلات قانون التمويل العقاري أجاز المُشرع للممول في قبول ضمانات أخرى لعملية التمويل العقاري حال ان يكون العقار غير مسجل كأصول عقارية أخرى او كفالة شخصية من غير المستثمر او أوراقا ماليه مقيده بالبورصة او خصم قيمة الأقساط التمويل من راتب المستثمر او دخله وللممول في هذه الحالات ان يشترط على المستثمر تسجيل العقار محل التمويل باسمه وقيد حق الامتياز عليه او رهنه رهنا رسميا لصالح الممول خلال فترة يتفقان عليها.

أما في حالة ان يكون العقار محل التمويل بغرض بناء او ترميم او تحسين عقار على ارض مخصصة للمستثمر من الدولة او احد الأشخاص الاعتبارية العامة فللممول قبول رهن المباني لصالحه ضمانا للتمويل الممنوح او قبول التنازل له من المستثمر عن التخصيص لصالحه.

من هم الأشخاص المؤهلين للحصول على قروض التمويل العقاري ؟

كل شخص يبلغ من العمر 21 عاماً على الأقل ويستطيع ان يُثبت دخله بمستند وتقديم الدليل على حصوله على دخل كافى يعتبر مؤهلاً للتقدم بطلب الحصول على تمويل عقاري.

ما هو حجم التمويل الذى يمكننى الحصول عليه ؟

هناك قيود محددة على قيمة التمويل الممنوح للمستثمر تعتمد على قيمة العقار الممول ونسبة التمويل الممنوح الى ذلك العقار، كما ان هناك حدود ائتمانية يجب ان يتم أخذها في الاعتبار عند منح التمويل وتحديد قيمته حيث يجب الا تتعدى نسبة القسط الشهري الذي سيقوم المستثمر بسداده إلى دخل المستثمر النسب المئوية الآتية :-

• 35% من دخلك الشهري إذا كنت من ذوى الدخول المنخفضة.
• 40% من دخلك الشهري في حالة تمويل مشروعات الإسكان الاجتماعي.
• 40% من دخلك الشهري إذا كنت من غير ذوى الدخول المنخفضة.

ما هي المدة الزمنية التي ينبغي أن أسدد التمويل خلالها؟

لا يوجد مده زمنيه محدده لسداد التمويل حيث يمكن سداد التمويل العقاري على المدى الطويل خلال فترة زمنية تمتد إلى 20 عاماً أو أكثر طبقا لجداول السداد، جدير بالذكر انه يمكن سداد أقساط محددة بصفة شهرية أو ربع سنوية او نصف سنوية او سنوية، ويجب ملاحظة أنه يتم السماح بسداد قروض التمويل العقاري خلال فترة تصل إلى 30 عاماً بالنسبة للأسر من ذوى الدخول المنخفضة وفقاً للعقد المبرم مع جهة التمويل.

هل يمكنني الحصول على تمويل عقاري يغطى كل تكلفة العقار ؟

لا يمكن منح تمويل عقاري يغطي كل تكلفة العقاري حيث انه لابد من مساهمة المستثمر في سداد نسبة من قيمة العقار وذلك ضمانا لجدية المستثمر وأيضا لمجابهة المخاطر، وهناك حدود قصوى لنسبة التمويل الممنوح لقيمة العقار المُمول تتمثل في النسب الآتية:-

الحد الأقصى للتمويل 90% من قيمة العقار في حالة ان يكون الغرض من التمويل سكني.

الحد الأقصى للتمويل 80% من قيمة العقار في حالة ان يكون الغرض من التمويل غير سكني.

هل هناك أية مصاريف خاصة بالتمويل ؟

هناك مصاريف أخرى يتم سدادها بخلاف تكلفة التمويل منها المصاريف الإدارية بنسبة مئوية ومصاريف دراسة الطلب وأتعاب خبراء التقييم العقاري وإقساط التأمين وأقساط الضمان وهي مختلفة وفقاً لكل جهة تمويل ومنها ما تم تحصيله مرة واحدة فقط تدفع مقدماً ومنها ما يتم سداده على أقساط.

هل يمكن أن يكتب المشترى شيكات في حالة عدم قدرته على تقديم جميع الأدلة على الدخل ؟

يجب ان يقوم المستثمر بتقديم المستندات الدالة على دخله للوقوف على ملاءته المالية وجدارته الائتمانية وضمانا لانتظام المستثمر في سداد الأقساط طبقا لجدول السداد، ويتم استخدام الشيكات كوسيلة لتحصيل الأقساط وليس كضمان وليس كوسيلة لإثبات الدخل، ويمكن كتابة سندات إذنيه أو كمبيالات باعتبارها ضمانات أيضاً ولكنها لا تعد مصدراً لزيادة التمويل أو إثبات الدخل.

هل يمكنني تقديم أي دليل أخر على الدخل ؟

نعم ويمكن أن يتضمن ذلك الودائع أو شهادات الاستثمار أو إيصالات الإيجارات للعقارات المملوكة للمستثمر الأخرى أو عقود ملكية الأراضي الزراعية أو الإقرار الضريبي أو شهادة من محاسب قانوني او مستخرج رسمي من بيان التأمينات ويجوز للممول قبول مستندات أخرى يطمئن إليها لإثبات دخل المستثمر.

هل يمكن الجمع بين دخل الزوجين ؟

نعم يمكنك الجمع بين دخلك ودخل زوجتك في بيان واحد للدخل وفي هذه الحالة يتم التعامل على إجمالي الدخل للزوجين بالنسب الواردة بالحدود الائتمانية السابق ذكرها 35% بالنسبة لمنخفض الدخل 40% بالنسبة لغير منخفض الدخل.

هل يمكن أن يكون العقد بإسم كلاً من الزوجين حتى إذا كان إحدهما فقط يلتزم بسداد الأقساط ؟

نعم.

هل يمكن إضافة دخل أحد الوالدين أو الزوجة إذا لم يكن لدى المتقدم بالطلب وظيفة ؟

نعم.

ما هو نوع القيد الذى يتم وضعه على العقار ؟

يخضع العقار للرهن من الدرجة الأولى لصالح جهة التمويل كضمانه لعملية التمويل يمكن الرجوع إليها لإستيداء الممول حقوقه حالة تعثر المستثمر وعجزه عن سداد أقساط التمويل المتفق عليها في تواريخ استحقاقها.

هل يمكن التخلص من العقار الخاضع للتمويل العقاري خلال المدة الزمنية للتمويل العقاري ؟

نعم يجوز للمستثمر بعد موافقة الممول التصرف في العقار الضامن بالبيع أو الهبة أو الإيجاراو أي من التصرفات الأخرى ولكن بعد موافقة الممول.

ما هي المعلومات التي ينبغي أن يتضمنها بيان الدخل ؟

إذا كنت تعمل بالقطاع الخاص أو القطاع العام أو إحدى الهيئات الحكومية أو غير ذلك، ينبغي أن يتضمن بيان الدخل الراتب التفصيلي (الصافي والإجمالي) والوظيفة وتاريخ التوظيف وخاتم جهة العمل وتوقيع المدير المسئول. وإذا كنت أحد أصحاب المهن فيمكنك تقديم شهادة من مصلحة الضرائب أو من أحد المحاسبين القانونيين تشير إلى دخلك الخاضع للضرائب خلال الأعوام الثلاثة الماضية أو أى مستند آخر يكون مقبولاً لدى جهة التمويل.

كيف يمكننى الحصول على شهادة التصرفات العقارية ؟

يمكنك الحصول على الشهادة بمجرد أن تقدم صور من العقار المسجل بمكتب الشهر العقاري الذي يخضع له العقار موضوع الشراء، وتصدر الشهادة خلال أسبوعين تقريباً من تاريخ تقديم الطلب فى الحالات التى لا تكون بها العقارات مسجلة ولكنها تخضع لعملية التسجيل. لا يوجد فى المجتمعات العمرانية الجديدة شهادات للتصرفات العقارية ولكن يمكن الحصول على شهادة من هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة تفيد بعدم وجود اعتراض على تمويل المبنى بعد استبعاد الأرض.  

هل يمكن أن يحصل أصحاب المعاشات على قروض التمويل العقاري ؟

يمكن تقديم قروض التمويل العقاري إلى أصحاب المعاش المبكرة بشرط سداد إجمالي قيمة التمويل قبل بلوغ الحد الأقصى للسن الذي تحدده جهة التمويل، وعادة ما يكون 60 أو 65 عاماً.

كيف يمكنني الاستفادة من صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري ؟

للأفراد ذوى الدخول المنخفضة الذين يرغبون فى شراء وحدات سكنية من خلال خفض قيمة التمويل إلى ما يمكن للمستثمر سداده.

وقاعدة المستفيدين من الدعم المقدم من قبل الصندوق من خلال الحد الأقصى للدخل الشهري لمستحقي الدعم.

ما هو العقد الثلاثي ؟

يقصد بالعقد الثلاثي نموذج الاتفاق الذي يتم بموجبه عملية منح التمويل العقاري للمستثمر ويُطلق عليه هذا المصطلح نظرا لان أطراف التمويل الموقعين عليه يكونوا ثلاثة أطراف وهو في حالة التمويل بمنتج الشراء يكون أطرافه الثلاثة الممول والمستثمر والبائع.

وفي حالة منتج البناء او الترميم او التحسين يكون أطرافه الثلاثة الممول والمستثمر والمقاول.

ولكن بعد تعديل القانون أصبح هناك نماذج أخرى لاتفاقيات التمويل تكون ثنائية مثل التمويل بنظام الإجارة المنتهية بالتملك، التمويل بنظام المرابحة، التمويل بنظام المشاركة.

هل ينبغى التعامل مع جهة التمويل بصورة مباشرة أم من خلال وسطاء التمويل العقاري ؟

يمكن أن تتم المفاوضات مع جهة التمويل مباشرة أو من خلال أحد الوسطاء المسجلين لدى الهيئة العامة للرقابة المالية. وتتحمل جهة التمويل نفقات الوساطة بالكامل.

ما هي مهمة وسيط التمويل العقاري ؟ وكيف يمكننا التعرف عليه ؟

الوسيط العقاري هو كل شخص طبيعي أو اعتباري يقوم بمهام الوساطة بين الممول والمستثمر من خلال تقديم المشورة الفنية للمستثمر وتعريفه بمخاطر التمويل وإعداد وتجهيز الملف لتقديمه للممول وذلك بمقابل مادي يتحمله الممول.

تتمثل مهمة وسيط التمويل العقاري فى مساعدتك على اختيار نظام السداد الذي يتناسب مع ميزانيتك وحساب الأقساط الشهرية التي تستطيع سدادها بالإضافة إلى حساب فترة السداد الملائمة.

كما سيساعدك أيضاً على ملء المستندات المطلوبة والاتصال بجهة التمويل ويلتزم الوسيط بتسليم طالب التمويل صورة من النموذج الذي تعده الهيئة بالشروط الأساسية للتمويل العقاري ويعرض شروط التمويل ومخاطره على طالب التمويل.

يمكنك الحصول على قائمة وسطاء التمويل العقاري المعتمدين لدى الهيئة العامة للرقابة المالية من خلال الاتصال بالهيئة أو جهات التمويل ويمكنك اختيار الوسطاء المجاورين لمحل إقامتك أو للعقار الذي تريد شراؤه.

من هو خبير التقييم العقاري ؟

هو كل شخص طبيعي او اعتباري يقوم بمهام تقييم العقار وتحديد قيمته لكافة أغراض التمويل.

هل يعد تسجيل العقار عقب الحصول على التمويل إجبارياً ؟

يهدف ذلك إلى حماية حقوقك والحصول على دليل رسمي على ملكيتك للعقار الممول لتجنب أية نزاعات مستقبلية، ويعتبر تسجيل العقار خطوة أساسية لإجراء قيد الضمان على العقار الممول سواء كان هذا الضمان بالرهن الرسمي من الدرجة الأولى أو بقيد حق الامتياز على العقار ويظل قيد الضمان على العقار لحين سداد المستثمر كامل أقساط التمويل العقاري في تواريخ استحقاقها وعند الانتهاء من السداد يتم شطب هذا الرهن من على العقار.

إلى أين أذهب كى أسدد أقساط العقار ؟

يتم فتح حساب لكل عميل فى البنك الذى تحدده شركة التمويل او في خزينة الشركة.

ماذا يحدث إذا ما أخفق العميل فى سداد أقساط قرض التمويل العقارى ؟

فى حالة عجز العميل عن السداد ينبغي إخطار جهة التمويل على الفور لأن عدم سداد 3 أقساط يمكن أن يؤدى إلى قيام جهة التمويل باتخاذ إجراءات التنفيذ على العقار، ذلك وفقاً لأحكام قانون التمويل العقارى رقم 148 لسنة 2001 والمعدل بالقانون رقم 55 لسنة 2014 واللائحة التنفيذية المعدلة.

ما المقصود بالتنفيذ على العقار ؟

يعد التنفيذ على العقار بمثابة نقل ملكية العقار عن طريق المزاد إلى مشترى آخر لصالح جهة التمويل لتسديد ديون المشترى الأول.

ما هى الجهة التى تتلقى وتراجع شكاوى التمويل العقارى ؟

تتولى هيئة الرقابة المالية مسئولية تلقى ومراجعة شكاوى المتعاملين بقانون التمويل العقاري وأحكامه التنفيذية.